Практика современного градостроительства складывается так, что первые этажи жилых корпусов традиционно отдаются под коммерческую недвижимость. Первые этажи обеспечивают жильцам возможность покупать необходимые продукты, не выходя из дома. Здесь же устраиваются аптечные точки, филиалы банков и сервисные службы. Это удобно не только квартиросъемщикам, но и частным инвесторам, для которых коммерческие помещения — лакомый кусочек.

Нежилой фонд в ЖК

Итак, еще на стадии проектирования многоквартирного дома закладывается определенное количество квадратных метров под коммерческое использование. Их выкупают в рекордно лаконичные сроки. Иногда коммерческие помещения реализуются быстрее собственно квартир.

Особенно популярны те планировочные решения, которые предусматривают отдельный вход от жильцов. Для инвесторов это финансовый рай. При самых небольших вложениях они гарантированно получают до 12% годового дохода. Коммерческая недвижимость окупается очень быстро, поскольку инвестору не надо искать потребительскую аудиторию.

Магазинчик продовольственных товаров, организованный на первом этаже новенькой высотки, всегда будет приносить ему прибыль. Коммерческая площадь в новостройках не всегда выставляется на рынок. Эти площади расходятся (можно сказать, разлетаются) среди тех инвесторов, что контактируют напрямую с застройщиком.

Коммерческая недвижимость в торговых центрах

Еще более интересны инвесторам коммерческие помещения в крупноформатных торговых центрах. Эти предложения не адресованы массовым инвесторам. Стоимость коммерческой площади в торговом или развлекательном центре выше, чем в жилом корпусе микрорайона.

Как правило, застройщик на стадии строительства заключает договор об аренде с какой-то фирмой или компанией.

В любом случае коммерческие помещения на первом этаже торговых центров — это бездонный источник доходов. Здесь потребительская аудитория еще более расширена, и возможностей для реализации намного больше.

Например, часто можно видеть на первых этажах торговых центров массажные и косметические салоны. Здесь же может находиться салон сотовой связи, консультационный пункт какого-нибудь магазина оптики и так далее.

Преимущества этого варианта заключаются в том, что инвестору не надо искать клиентов. В торговых центрах всегда полно народа. Стоит только подсуетиться с убедительной рекламой, как владельцу будет обеспечен потребитель.

Бывшие квартиры как коммерческая недвижимость

Квартиры на первых этажах жилых корпусов чрезвычайно востребованы у арендаторов. В градостроительной сфере прежних лет не предусматривались коммерческие зоны на первых этажах. Однако их легко организовать, устроив в арендованной квартире магазин канцелярских товаров или все тот же аптечный пункт.

И вот здесь возникает вопрос: насколько легален перевод бывшей квартиры в нежилой фонд? Оказывается, это не так просто. Но при желании все можно сделать на законных основаниях.

Прежде всего, необходимо пройти длительный путь сбора разрешительных справок и добиться согласования в муниципалитете. Некоторые службы ЖКХ умудряются обязывать арендаторов собирать подписи жильцов со всего дома под справкой о том, что они (жильцы) не возражают против обустройства на первом этаже какого-либо офиса или торговой точки.

Как только согласование получено, квартира обретает статус нежилого помещения и становится частью коммерческого фонда. Затем она может переходить от одного собственника к другому, превращаться из магазина в массажный салон, или из филиала коммерческого банка в пункт проката спортивного инвентаря. Главное, чтобы пакет согласительных документов был всегда наготове у владельца, и вовремя выплачивались налоги.

Способы организации коммерческой площади на первом этаже жилого дома

Инвесторы — люди предприимчивые. Они могут скооперироваться и выкупить весь этаж полностью. Хорошо, если это новостройка. Но как быть, если это хрущевка, в которой годами складывался свой социум?

Таких людей расшевелить на продажу квартиры даже на первом этаже очень трудно. И уж совсем «никакой» вариант с расселением коммуналки. Это самый хлопотный и практически обреченный на провал способ. Тем не менее, имеется и такой опыт.

Инвестору приходится маневрировать между интересами жильцов и своей выгодой. Подобрать квартиру для жильцов коммуналки — не проблема. Но при этом необходим жесткий экспертный анализ, который даст ответ на вопрос, насколько это вообще рентабельно.

Факт, что коммерческая площадь, образовавшаяся на первом этаже жилого дома, будет приносить доход владельцу, не оспаривается. Но покроет ли он расходы, связанные с расселением?

Таким образом, освоение нежилых помещений — это вопрос не только финансовых вложений, но и умения производить расчеты и грамотно прогнозировать варианты эксплуатации квадратных метров.