5095
довольных клиентов
Работаем в выходные и праздничные дни
Не так страшны банки как их малюют

Вступивший в силу закон об изменении в долевом строительстве заставил по-новому посмотреть на участие российских банков в развитии рынка недвижимости. На первый взгляд, оно кажется агрессивным и даже диктаторским. Своим мнением поводу изменений правил финансирования жилищного рынка поделился Роман Сычев, руководитель Tekta Group.

Деньги дольщиков получат банки

Итак, все уже случилось. С 1 июля будущего года девелоперы не будут уже привлекать средства дольщиков непосредственно в процесс финансирования объекта. Однако это не значит, что в частных инвестициях строительство не будет нуждаться.

В самом деле, более 70% вложений в строительство жилых комплексов в настоящее время составляют средства потребителей. Они регулируются застройщиками рамками того самого долевого участия, которое в настоящий момент упразднено. Какова же в этом роль банков?

Деньги дольщиков получат банки

Куда же на самом деле будут уходить суммы, поступающие от дольщиков? Согласно новым правилам, все средства будут оседать на эскроу. Это красивое слово означает не что иное, как обычный банковский счет. То есть, деньги дольщиков перейдут в доверительное хранение в банковскую структуру.

По утверждению Романа Сычева, разница между финансированием проекта обычными дольщиками и банком колоссальная. Принципиальный момент составляет стоимость всех привлекаемых денег.

Так, ранее денежные потоки, которые поступали от обычных дольщиков, направлялись непосредственно на финансирование всех операционных расходов. В частности, они использовались для обслуживания кредитных займов на ведение строительных работ.

Взаимодействие с банком принципиально иное. Банк, забрав деньги дольщиков, будет финансировать проект. Но: исключительно под проценты. То есть, строительные компании будут обязаны возвращать кредит. Тем самым себестоимость объекта будет увеличена.

В настоящее время пока находится в разработке сам механизм проектного финансирования. Неизвестны пока и собственно условия кредитования. Но Роман Сычев предполагает, что на всю сумму, идентичную сгенерированным финансам, и осевшую на эскроу, будет начисляться 3% годовых. Остальную часть кредита застройщики будут получать по рыночным ставкам. Предполагается, подчеркивает Сычев, что ставка будет составлять 10 или 12% годовых.

При этом самую дорогую сумму строительная компания займет в самом начале строительных работ. В этот период привлечение денежных средств дольщиков только-только начинается. Но при этом капитальные затраты будут уже солидными.

Роман Сычев, руководитель Tekta Group

Выбывает слабое звено

В каком же положении оказываются застройщики? Становится очевидной полная зависимость от банков. Если деньги дольщиков будут оседать на эскроу-счетах, то застройщик автоматически становится заемщиком. Любой кредит надо возвращать. Это правило работает и для физических лиц, и для крупных корпораций, и для небольшой строительной компании.

Становится очевидным, подчеркивает Роман Сычев, что нововведения, касающиеся закона о долевом участии, под силу только крупным игрокам строительного рынка. Таковых очень много. В Питере активно ведется элитное строительство. Крестовский остров, например, стал средоточием роскошных резиденций и вилл. Много заоблачно дорогих квартир есть в центре Петербурга.

Элитные квадратные метры выдают и те строительные корпорации, что специализируются в области реконструкции исторических зданий. Это значит, что Питерский рынок достаточно силен. На нем много игроков, работающих в формате «дорого-богато». Соответственно, банковские ставки в 10 или 12% им будут под силу.

Но для маленьких частных компаний закон окажется драконовским. Брать деньги в банке и платить за это процент осилит далеко не каждая компания. В итоге с рынка недвижимости постепенно будут выдавливаться слабые игроки. Но, отмечает Сычев, в этом есть и рациональное зерно. Ведь деньгами дольщиков застройщик мог манипулировать исключительно по своему усмотрению.

С одной стороны, деньги дольщиков финансируют проект. Но с другой стороны, полукриминальных и мошеннических схем в этой сфере не счесть. Так что инициатива правительства по поправкам к ДДУ, возможно, имеет смысл.

Обманутые дольщики

Имея в распоряжении огромную сумму, поступившую от дольщиков, застройщики оказываются перед искушением перераспределения этих средств в каком-то выгодном для себя (и не всегда честном) формате. Самая распространенная схема — прокрутить деньги дольщиков с целью получить те же проценты.

Кроме того, рынок изобилует печальными историями, когда застройщик попросту исчезал с деньгами дольщиков или объявлял себя банкротом. Каждый обманутый дольщик — это изорванная судьба. В этом отношении банки выступают защитой для дольщиков. Возможно, благодаря изменениям, внесенным в закон о долевом участии, рынок избавится не только от слабых, но и от нечестных игроков.

ВКонтакт Facebook Twitter Google Plus Одноклассники Livejournal Liveinternet Mail.Ru

Заявка на подбор

Нужна помощь в выборе квартиры? Оставьте свой номер телефона и наш менеджер перезвонит вам в ближайшее время.